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Objectiver la crise du logement à Bruxelles

Le marché du logement en Région de Bruxelles-Capitale connaît actuellement un
état de tension d'une gravité telle qu'il est légitime de parler de crise, à tout le moins à
lʼégard des individus défavorisés et des personnes à revenus moyens. Mais en quoi
consiste exactement cette crise, comment se manifeste-t-elle et où puise-t-elle ses
origines ? Loin des slogans et des idéologies, le présent article entend aligner
quelques chiffres, tirés d'études récentes, susceptibles d'asseoir de la manière la plus
objective la matérialité de cette crise du logement.
Le secteur du logement étant régi très largement par la loi de l'offre et de la
demande, il convient d'examiner successivement chacun de ces pôles.

1. L'OFFRE DE LOGEMENTS

a) Parc immobilier inaccessible financièrement
Ainsi que le confirment tous les indicateurs, le coût de la location a explosé à
Bruxelles ces dernières quinze années. Si elle a connu un pallier entre 1993 et 1998, la
progression des loyers a repris de plus belle depuis. Ainsi, entre 1998 et 2004, les
appartements à une et deux chambres ont vu leurs loyers augmenter de 30% (par
rapport à une croissance de 10% de lʼindice-santé), tandis que les tarifs locatifs des
habitations de plus grande taille ont grimpé dʼenviron 50% durant la même période. Il
existe, par voie de conséquence, une disproportion croissante entre le revenu moyen
et le prix de la location, lequel croît nettement plus vite que le premier (+46% entre
1986 et 2001, c'est-à-dire que si je gagne 100 de plus, le loyer, lui, augmente de 146).
Par ailleurs, il se confirme que ce sont les loyers les plus bas (ou les moins élevés) qui
grimpent le plus, en dépit de leur qualité déficiente. La revalorisation des tarifs locatifs
touche donc principalement les plus pauvres.
Comment expliquer ce hiatus grandissant entre revenu et loyer ? Tout
simplement par la constatation d'une sous-représentation manifeste, dans le calcul de
l'index, de la part réservée aux frais de logement. En effet, le poste loyer n'est repris,
dans le fameux "panier de la ménagère", qu'à concurrence de 5,5% alors, comme on le
verra plus loin, qu'il mange presqu'un tiers du budget global d'un ménage bruxellois
moyen. Loin de se combler, le fossé séparant revenus du travail et coût de la location
est appelé, par conséquent, à se creuser indéfiniment, quand bien même un
encadrement des loyers serait, par extraordinaire, instauré.


Conséquence : le ménage bruxellois moyen affecte pas moins de 30% de son
budget aux frais de logement, ce chiffre médian dissimulant par ailleurs des
proportions proprement intolérables au sein du monde de la précarité (64% pour le 1er
décile de revenus, et 40% jusqu'au 5ème décile). On peut dire, sous un autre angle,
que la majorité des locataires bruxellois (54%) débourse, pour pouvoir se loger, une
somme équivalente à 41% minimum de l'ensemble de ses gains. Et, dans la mesure
où les charges du logement sont souvent réglées par priorité, les ménages concernés
se voient contraints de rogner sur d'autres postes, non moins essentiels pourtant,
comme la santé ou l'éducation.
En bonne logique, la hauteur des loyers est tributaire des tarifs en vigueur dans
le marché de l'acquisition. Or, le secteur de l'immobilier a enregistré un véritable boom
à la fin des années quatre-vingt et en connaît un autre actuellement, depuis la fin des
années nonante. On a ainsi observé, entre 1998 et 2003, des augmentations des
valeurs proprement affolantes, de l'ordre de 59% pour les unifamiliales, 56% pour les
appartements et 77% pour les immeubles de rapport. Ici aussi, ce sont les logements
modestes qui voient leurs tarifs grimper le plus. Notons, par ailleurs, que les maisons à
Bruxelles sont plus chères de 69% par rapport à la Wallonie et de 30% en ce qui
concerne la Flandre. On peut, pour rendre compte de la surchauffe dans le marché de
l'acquisition, épingler l'envolée des prix des terrains à bâtir en Belgique, évaluée à +
150 % depuis 1985. Et, à Bruxelles, ce tarif a quasiment décuplé depuis 1966,
contribuant notablement à la flambée des prix dans le secteur acquisitif. Aujourd'hui, le
prix du mètre carré s'élève à 226,2 euros dans la capitale, soit dix fois plus
pratiquement qu'en Wallonie. En dépit de cette situation pour le moins préoccupante, le
nombre de propriétaires occupants s'est fortement apprécié à Bruxelles sur la période
1990-2000, passant de 32,5% à 41%. Inégalement répartie entre les classes sociales,
cette progression spectaculaire ne doit pas faire occulter l'accroissement des difficultés
de remboursement de prêt hypothécaire. Ainsi, chaque année, 8.000 Belges
surendettés perdent leur logement pour cette raison, pendant que 80.000 autres
propriétaires impécunieux connaissent de graves problèmes de payement.

b) Parc immobilier dégradé
En plus d'être onéreux, le parc immobilier présente souvent à Bruxelles un état
défectueux. Ainsi, suivant lʼenquête "Diversités urbaines" réalisée dans le cadre du
Plan régional de développement, 19% des logements sont "sans petit confort", c'est-à-
dire, dépourvus de salle de bain ou d'un W.-C. intérieur et 38% des logements n'ont
pas de chauffage central. Moins de la moitié des logements sont pourvus de "grand
confort", et donc disposent d'une salle de bain, d'un W.-C. intérieur, d'un chauffage
central et d'une cuisine de 4 m2 minimum. La même étude a établi qu'un logement sur
trois est jugé en état améliorable (34%) et un logement sur dix est jugé en état
insatisfaisant ou mauvais (respectivement 10% et 2%). Pour les appartements, la
situation est encore moins favorable : les logements de deux et trois pièces
concentrent à eux seuls plus de la moitié du parc dont l'état est insatisfaisant ou
mauvais. Même si l'enquête socio-économique de 2001 fait état de progrès en la
matière (le nombre de logements sans confort de base a ainsi baissé d'un tiers entre
1991 et 2001), "ce constat ne peut être qualifié que d'intolérable", résume le récent
9ème Rapport sur l'état de la pauvreté en Région de Bruxelles-Capitale.

c) Parc immobilier inoccupé
On dénombre dans la Région de Bruxelles-Capitale entre 15.000 et 30.000
logements vides. Parmi ceux-ci, 80% appartiennent au secteur privé, dont 62% à des
particuliers. Le tout, sans prendre en considération les très nombreux étages vacants
au-dessus des commerces qui, généralement, échappent à toute comptabilité. Sur ces
nombreuses habitations improductives, 5.000 seraient louables en l'état,
immédiatement. Et, lorsque l'on sait que deux logements en moyenne pourraient être
réalisés dans une habitation vide, on réalise le potentiel qu'il y a là, potentiel à mettre
en regard du nombre de ménages demandeurs d'un logement social (près de 30.000,
ce qui représente le double d'individus environ). L'équation est, certes, un peu simpliste
mais elle a le mérite de frapper les esprits et de mettre le doigt sur une grave injustice
sociale.
Doivent être pointés, pour expliquer ces situations d'inoccupation, les facteurs
suivants, alignés dans le désordre : spéculation immobilière, indivision successorale,
lenteur de l'appareil judiciaire, impéritie de nombreux propriétaires âgés, manque de
moyens de certains propriétaires, etc. Et le cercle vicieux de s'installe progressivement
: conscient de la mauvaise réputation attachée au quartier, les propriétaires se
désintéressent progressivement d'un bien dont ils ne peuvent plus espérer tirer un
profit substantiel, que ce soit à la vente ou à la location. Ce qui ne fait qu'accentuer
encore l'état de déliquescence global du voisinage, lequel renforce en retour la
morosité ambiante, et ainsi de suite.

d) Parc immobilier inadapté
Le parc immobilier bruxellois souffre d'inadaptation par rapport à la demande.
Ainsi, plus de 30% des logements sont dans l'incapacité d'offrir une chambre à chaque
membre du ménage. En cause, notamment : l'obsession de certains propriétaires peu
scrupuleux de fractionner l'immeuble en un maximum de petits appartements, afin de
rentabiliser au maximum l'investissement de départ. Résultat : l'offre locative à Bruxelles est essentiellement composée d'appartements (91%), lesquels ne comptent la plupart du temps qu'une chambre (43%) ou deux (33%). Par voie de conséquence,
les logements de plus grande taille s'arrachent tandis que leurs loyers s'envolent
(+50% entre 1998 et 2004).
Cherchant, dans la mesure du possible, à pallier certaines carences du secteur
privé, les agences immobilières sociales briguent par priorité les grands logements.
Las, les habitations de ce type restent rares et, par conséquent, extrêmement
onéreuses, trop chères en tout cas pour le public visé par l'agence immobilière sociale.
Ainsi, les logements disposant de trois chambres à coucher ou plus ne constituent que
17,5% du parc immobilier total des agences immobilières sociales. Et le bonus
financier (de 450 euros) offert par la Région à l'agence immobilière sociale pour tout
logement de quatre chambres ou plus pris en gestion ne semble manifestement pas
assez attractif pour résorber cette carence structurelle.
Pour leur part, les sociétés immobilières de service public ne proposent guère
plus d'habitations destinées aux grands ménages. Et cette proportion a encore
tendance à être dégressive à cet égard puisque le nombre de grands logements (3
chambres et plus) a connu un repli de 22% entre 1990 et 1998 au sein du parc
immobilier public. En 2000, en tout cas, les appartements de 4 chambres ou plus ne
représentent que 4% du volume global. Dans ces conditions, il n'est pas surprenant de
voir les familles nombreuses patienter près de dix ans en moyenne pour intégrer le
parc immobilier public. Notons néanmoins que les habitations proposées par le Fonds
du logement dans le cadre de l'aide locative se distinguent par un taux particulièrement
élevé de logements de 4 chambres minimum puisque ressortit à cette dernière
catégorie pas moins d'un tiers de l'offre globale.
Il convient toutefois de noter que les grands ménages (qui comptent 5
personnes, enfants compris, ou plus) ne constituent "que" 6,5% du total des ménages
bruxellois. Étant donné, par ailleurs, que largement plus de la moitié de ces grands
ménages est propriétaire, taux bien supérieur à la moyenne dans la capitale (41%), on
peut situer la demande locative des grands ménages sur le marché privé dans une
fourchette allant de 6.300 et 10.100 logements "seulement", lesquels restent
cependant à construire.

e) Insuffisance de l'offre publique de logements
Le patrimoine géré par les sociétés de logement social compte 38.000 unités
seulement (soit 7,6% du parc immobilier bruxellois global), et ce alors même que la
moitié des ressortissants de la capitale satisfait, en termes de revenus, aux conditions
d'admission dans le parc public. À titre de comparaison, la Flandre compte 17,9% de
logements sociaux contre 25,1% en Wallonie, tandis que cette quotité atteint les 14% à
Paris, 25% à Londres et 55% à Amsterdam.
Certes, il faut ajouter au volume du parc public le bon millier d'habitations gérées
par les agences immobilières sociales (1.250 plus ou moins), ainsi que les 520
logements développés dans le cadre de l'aide locative du Fonds du logement et les
601 unités construites ou rénovées au sein des contrats de quartier. Sans compter la
dizaine de milliers d'habitations appartenant aux communes et aux C.P.A.S., louées
toutefois au prix du marché le plus souvent. Il n'en reste pas moins que le volume de
logements "à caractère social" reste dramatiquement insuffisant, singulièrement pour
une ville comme Bruxelles dont la population se paupérise à une cadence accélérée.

2. LA DEMANDE EN LOGEMENTS

Depuis 1997, Bruxelles voit avec plaisir sa population grandir à nouveau, après
de nombreuses années de reflux. Toutefois, cet accroissement de population, chiffré à
50.000 personnes environ, ne s'est pas accompagné d'une augmentation
proportionnelle d'unités d'habitations, ce qui exacerbe la tension sur le marché locatif.
Si son impact, largement fantasmé, requiert d'être relativisé, l'élargissement de l'Union
européenne ne contribuera certainement pas à relâcher le marché.
Il convient également de pointer une tendance sociologique massive, qui a pour
effet de démultiplier encore la demande : l'éclatement des ménages. On enregistre, en
effet, une hausse constante des isolés dans une capitale comme Bruxelles (où pas
moins d'un ménage sur deux est aujourd'hui composé d'une seule personne), tandis
que le nombre de familles monoparentales tend à se multiplier (+56% au cours des 20
dernières années), singulièrement au sein de la sphère de la précarité. De manière
telle que, à nombre égal d'habitants, la Région bruxelloise doit affronter aujourd'hui une
demande accrue de logements, qu'elle peine manifestement à rencontrer puisqu'elle
n'a produit par an, depuis 1998, que 500 nouveaux logements à caractère social ou
moyen.

CONCLUSION

Le marché du logement à Bruxelles connaît actuellement une situation d'une
sévérité telle qu'il est devenu extrêmement malaisé, même pour un ménage disposant
de ressources modérées, de trouver une habitation en bon état, adaptée et accessible
financièrement. Le problème ne se situe pas tant au niveau de l'ampleur du stock
immobilier que de l'accessibilité de celui-ci. Une politique volontariste est aujourd'hui,
plus que jamais, nécessaire pour rétablir le droit fondamental — et constitutionnel — à
un logement décent, droit dangereusement mis à mal dans notre capitale. Cette
intervention peut revêtir la forme d'un vaste plan, en phase d'expérimentation
actuellement, de construction de logements sociaux ou plutôt, comme c'est prévu dans
l'accord de gouvernement bruxellois, prendre les traits d'une allocation-loyer assortie
d'un encadrement des tarifs locatifs. Mais qu'au moins, la puissance publique adresse,
enfin, un signal fort à ses administrés. À défaut de quoi, Bruxelles, vidée à la fois de sa
classe moyenne et de ses habitants défavorisés, deviendra définitivement la ville duale
des extrêmes.

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