Vervoort III & le logement : un pas trop timide - Logement public : un plan d’urgence en plusieurs actes

Dernière mise à jour il y a 3 jours, le 18/03/2020

Genre de texte Informatif (rapport statistique ou d'activité, encyclopédie, manuel scolaire,...)

Date de publication 13/09/2019

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Origine Internet / web

langue français

Auteur(s) du texte

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En juillet dernier, le nouveau casting gouvernemental dévoilait son accord de majorité pour Bruxelles. Parmi les priorités, il y a l’accès au logement, avec un discours qui met l’accent sur l’urgence à agir. Le Gouvernement Vervoort III est ambitieux puisqu’il promet une solution pour se loger à 15000 ménages bruxellois. Mais comment ? Avec des nouveautés certes, mais aussi avec des recettes bien connues qui n’ont pas fait leurs preuves par le passé. Et malgré de bons principes, l’accord régional pèche par son manque de concrétude. Détaillons.


UN OBJECTIF GENERAL DE 15% DE LOGEMENT A FINALITE SOCIALE : LE REMAKE DE 2009

Bruxelles manque cruellement de logements abordables et surtout de logements sociaux, locatifs, publics. Ils représentent à peine 7% du parc immobilier, alors qu’à Paris, on en compte le double et trois fois plus dans la capitale londonienne. Les 43000 ménages inscrits sur les listes d’attente ne sont pas près d’avoir un logement, quand on sait qu’il faut en moyenne 10 ans pour produire 1000 nouveaux logements sociaux. On comprend qu’il y ait urgence à agir.

Pour booster les chiffres du logement social, il faut passer par la case construction (pas que, mais quand même) et mobiliser des terrains, régionaux et communaux. Ils ne sont pas si nombreux, d’où la nécessité de les garder publics quand ils le sont et de les consacrer pour l’essentiel au logement social, en imposant des quotas que nous défendons. Les nouveaux ministres renouent avec une idée recyclée de Vervoort I, celle d’un objectif général de 15% de logements à finalité sociale à atteindre dans la région (9% aujourd’hui), en poussant le rééquilibrage entre communes, puisque certaines ont des taux dramatiquement bas et ne font guère d’effort pour les faire monter. Un quota oui, mais qui n’a pas l’air beaucoup mieux pensé que celui du cru 2009–2014.

Sous cette législature-là déjà, il était question d’aller vers 15%, mais hors papier, rien de concret ou presque n’a été tenté par l’exécutif régional pour faire progresser le logement social dans les communes[1]. L’objectif actuel est sans échéance et l’accord continue à brouiller les cartes sur ce qui sera produit, en choisissant de parler de logement à finalité sociale, plutôt que de logement social — appellation fourre-tout, qui avait d’ailleurs permis, déjà en 2009, de pousser les logements moyens de Citydev dans la définition. Et surtout, la réalisation nous apparaît hypothétique, pour ce qui est de mettre les communes au labeur.

Il est en effet question de contrats liant chaque commune à la Région, d’incitants financiers et de sanctions pour faire bouger au niveau local, et c’est dans ce sens qu’il faut aller, mais l’accord ne dit pas lesquels. Rien qui pourrait nous convaincre que les ministres auront plus de volonté d’aboutir que ceux qui étaient au pouvoir il y a dix ans, alors que des communes refusent toujours d’accueillir du logement social et pourrissent la bonne marche des plans régionaux du logement. En outre, le cap des 15% ne doit pas être un prétexte à l’inertie, dans les communes qui l’ont déjà dépassé ou un blanc-seing du Gouvernement pour freiner leur production de logements sociaux. Chaque commune doit continuer à progresser et mobiliser ses réserves foncières si elle en a. On pense à la Ville de Bruxelles mais aussi à Watermael-Boitsfort qui utilisent déjà cet argument (+ de 15%) pour justifier une production centrée sur le logement moyen.


UN QUOTA SUR LES TERRAINS REGIONAUX

Quoi d’autre pour faire avance le curseur vers 15% ? Une mesure inédite. Plus tangible celle-là. Produire sur chaque terrain appartenant à la Région et voué à la construction, 50% minimum de logements à finalité sociale. C’est un petit pas en avant, mais il aurait fallu, pour lui donner de l’envergure, privilégier la production de logements à très bas loyer et ne pas laisser champ libre au privé pour produire l’autre moitié (et vendre une partie des réserves foncières publiques). Bien que l’avenir de certains terrains régionaux soit scellé [2], il reste à espérer que ce quota ne soit pas qu’une vague intention et qu’il opère dans les futures acquisitions. On regrette que la barre contraignante des 50% ne concerne pas tous les terrains publics, dont ceux des communes évidemment.

Notre association, elle, plaide pour la production de 60% de logements sociaux locatifs et 20% de type acquisitif social (CLT) sur tout terrain public qui accueille du logement. Une proportion qui pourrait même être relevée dans les communes où le logement social fait défaut. Et nous nous opposons fermement à la vente de terrains publics.


LE "CLE SUR PORTE"

Les ministres optent encore pour une réforme des charges d’urbanisme, ces contreparties imposées aux promoteurs privés dont les projets participent à l’augmentation des prix de l’immobilier dans les quartiers. L’option de la charge en nature qui existe depuis 2013 — faire du logement sous les prix du marché plutôt que payer — ne fait pas beaucoup d’émules du côté des promoteurs, justement parce que le système est optionnel et souvent plus cher [3]. Et même si du logement sort de terre via le mécanisme, il est plutôt moyen que social, donc pas si abordable...Le projet porté par la nouvelle majorité s’attaque à ces blocages, en rendant obligatoire la charge en nature et en imposant la production de logement social (enfin !). Une avancée, bien qu’elle ne soit pas à l’ordre du jour pour tous les projets immobiliers, ce que nous regrettons, puisque seules les communes ‘‘riches’’[4] de Bruxelles, sous la barre des15%, sont concernées. Exit donc les projets d’envergure situés dans les quartiers centraux, ainsi que ceux situés sur le territoire de la Ville de Bruxelles du côté de Neder ou Haren, où l’on construit pourtant beaucoup. C’est le Fonds du logement qui s’était jeté le premier à l’eau, en 2016, en achetant plus de 300 logements en construction à la promotion privée. Pour ne plus avoir à chercher des terrains (une galère pour le Fonds aussi !) et pour gagner du temps, beaucoup de temps sur la réalisation (de six ans, on passe à deux). L’ex-Ministre du logement Céline Fremault avait transposé l’opération à la SLRB, pour le logement social. Fin décembre 2018, la SLRB achetait 82 logements à Jette, avec d’autres projets dans les cartons. Les nouveaux élus rempilent. Ils y voient une piste (un pis-aller ?) pour lutter contre l’enlisement du Plan régional du logement et de l’Alliance Habitat, dont 32 projets, soit 2128 logements sont en attente ou bloqués (30% de ce qu’il reste à produire) [5]. L’absence d’accord avec les autorités locales sur le sort des terrains est une cause de blocage. ‘‘Le clé sur porte’’ est tentant pour ses délais, il l’est peut-être moins pour son cout. Le premier complexe acheté par la SLRB à Jette est plus cher que le prix moyen d’une construction ‘‘propre’’[6], entre autres parce qu’il faut financer le terrain, contrairement à des projets sur foncier public.


LE LOGEMENT SOCIAL MERITE BIEN PLUS

Voilà les mesures des ministres pour stimuler la production de logements publics abordables. Il y a de bonnes intentions, mais elles ne vont pas assez loin. Elles ne paraissent pas suffisantes en tout cas, sur papier, pour faire progresser les 15% partout, ni pour aider les 15000ménages en attente d’un logement social (rappelons qu’ils sont 43000en réalité sur les listes), ni encore pour construire les 6400 logements (surtout sociaux) des plans régionaux de 2005 et 2013, dont beaucoup sont encore souffrance et que le nouveau Gouvernement projette pourtant de boucler en cinq ans. On espère que le logement social sera bien la priorité de la législature. On voudrait croire à la contractualisation Région/communes qui pourraient faire sauter certaines résistances locales et débloquer des projets en déshérence, mais on n’en perçoit pas les contours et jusque-là, aucun Gouvernement n’y est parvenu ou n’a voulu conclure. Pour nous, ces contrats doivent inclure la mobilisation effective de terrain pour le logement social, des quotas locaux, variables selon les disponibilités foncières ou les efforts déjà consentis, ainsi que des objectifs à atteindre marqués dans le temps...

Cette analyse est publiée à l’aide de subsides de la Région de Bruxelles-Capitale, Insertion par le logement et avec le soutien de la Fédération Wallonie-Bruxelles...

[1] Sauf à Molenbeek où un contrat logement a été négocié en 2013entre la Région et la commune et poursuivi, à l’initiative de cette dernière après 2014, alors même que le quota des 15% n’était plus à l’agenda du Gouvernement qui a suivi.

[2] Par exemple, la friche Josaphat dont le plan d’aménagement directeur prévoit la production de 45% de logements publics et de 55%de logements privés... Va-t-on revoir ce dosage ?

[3] L’arrêté de 2013 prévoit que le promoteur d’un projet immobilier de plus de 1000 m² puisse s’acquitter de la charge, outre en espèces, en s’engageant à réaliser 15% de logements encadrés ou conventionnés.

[4] L’accord pointe les communes où les indices socio-économiques sont plus élevés que la moyenne régionale.

[5] D’après le rapport d’activités de la SLRB pour l’année 2018

[6] Le cout global de l’opération jettoise est de 19 millions d’euros, soit une moyenne de 243000€/logement, alors que la production classique, sur foncier public, tourne autour des 200.000€. Voir notre dernier baromètre du logement (https://medium.com/r/?url=http%3A%2F%2Fwww.rbdh-bbrow.be%2Fspip.php%3Farticle1948)
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En juillet dernier, le nouveau casting gouvernemental dévoilait son accord de majorité pour Bruxelles. Parmi les priorités, il y a l’accès au logement, avec un discours qui met l’accent sur l’urgence à agir. Le Gouvernement Vervoort III est ambitieux puisqu’il promet une solution pour se loger à 15000 ménages bruxellois. Mais comment ? Avec des nouveautés certes, mais aussi avec des recettes bien connues qui n’ont pas fait leurs preuves par le passé. Et malgré de bons principes, l’accord régional pèche par son manque de concrétude. Détaillons.


UN OBJECTIF GENERAL DE 15% DE LOGEMENT A FINALITE SOCIALE : LE REMAKE DE 2009

Bruxelles manque cruellement de logements abordables et surtout de logements sociaux, locatifs, publics. Ils représentent à peine 7% du parc immobilier, alors qu’à Paris, on en compte le double et trois fois plus dans la capitale londonienne. Les 43000 ménages inscrits sur les listes d’attente ne sont pas près d’avoir un logement, quand on sait qu’il faut en moyenne 10 ans pour produire 1000 nouveaux logements sociaux. On comprend qu’il y ait urgence à agir.

Pour booster les chiffres du logement social, il faut passer par la case construction (pas que, mais quand même) et mobiliser des terrains, régionaux et communaux. Ils ne sont pas si nombreux, d’où la nécessité de les garder publics quand ils le sont et de les consacrer pour l’essentiel au logement social, en imposant des quotas que nous défendons. Les nouveaux ministres renouent avec une idée recyclée de Vervoort I, celle d’un objectif général de 15% de logements à finalité sociale à atteindre dans la région (9% aujourd’hui), en poussant le rééquilibrage entre communes, puisque certaines ont des taux dramatiquement bas et ne font guère d’effort pour les faire monter. Un quota oui, mais qui n’a pas l’air beaucoup mieux pensé que celui du cru 2009–2014.

Sous cette législature-là déjà, il était question d’aller vers 15%, mais hors papier, rien de concret ou presque n’a été tenté par l’exécutif régional pour faire progresser le logement social dans les communes[1]. L’objectif actuel est sans échéance et l’accord continue à brouiller les cartes sur ce qui sera produit, en choisissant de parler de logement à finalité sociale, plutôt que de logement social — appellation fourre-tout, qui avait d’ailleurs permis, déjà en 2009, de pousser les logements moyens de Citydev dans la définition. Et surtout, la réalisation nous apparaît hypothétique, pour ce qui est de mettre les communes au labeur.

Il est en effet question de contrats liant chaque commune à la Région, d’incitants financiers et de sanctions pour faire bouger au niveau local, et c’est dans ce sens qu’il faut aller, mais l’accord ne dit pas lesquels. Rien qui pourrait nous convaincre que les ministres auront plus de volonté d’aboutir que ceux qui étaient au pouvoir il y a dix ans, alors que des communes refusent toujours d’accueillir du logement social et pourrissent la bonne marche des plans régionaux du logement. En outre, le cap des 15% ne doit pas être un prétexte à l’inertie, dans les communes qui l’ont déjà dépassé ou un blanc-seing du Gouvernement pour freiner leur production de logements sociaux. Chaque commune doit continuer à progresser et mobiliser ses réserves foncières si elle en a. On pense à la Ville de Bruxelles mais aussi à Watermael-Boitsfort qui utilisent déjà cet argument (+ de 15%) pour justifier une production centrée sur le logement moyen.


UN QUOTA SUR LES TERRAINS REGIONAUX

Quoi d’autre pour faire avance le curseur vers 15% ? Une mesure inédite. Plus tangible celle-là. Produire sur chaque terrain appartenant à la Région et voué à la construction, 50% minimum de logements à finalité sociale. C’est un petit pas en avant, mais il aurait fallu, pour lui donner de l’envergure, privilégier la production de logements à très bas loyer et ne pas laisser champ libre au privé pour produire l’autre moitié (et vendre une partie des réserves foncières publiques). Bien que l’avenir de certains terrains régionaux soit scellé [2], il reste à espérer que ce quota ne soit pas qu’une vague intention et qu’il opère dans les futures acquisitions. On regrette que la barre contraignante des 50% ne concerne pas tous les terrains publics, dont ceux des communes évidemment.

Notre association, elle, plaide pour la production de 60% de logements sociaux locatifs et 20% de type acquisitif social (CLT) sur tout terrain public qui accueille du logement. Une proportion qui pourrait même être relevée dans les communes où le logement social fait défaut. Et nous nous opposons fermement à la vente de terrains publics.


LE "CLE SUR PORTE"

Les ministres optent encore pour une réforme des charges d’urbanisme, ces contreparties imposées aux promoteurs privés dont les projets participent à l’augmentation des prix de l’immobilier dans les quartiers. L’option de la charge en nature qui existe depuis 2013 — faire du logement sous les prix du marché plutôt que payer — ne fait pas beaucoup d’émules du côté des promoteurs, justement parce que le système est optionnel et souvent plus cher [3]. Et même si du logement sort de terre via le mécanisme, il est plutôt moyen que social, donc pas si abordable...Le projet porté par la nouvelle majorité s’attaque à ces blocages, en rendant obligatoire la charge en nature et en imposant la production de logement social (enfin !). Une avancée, bien qu’elle ne soit pas à l’ordre du jour pour tous les projets immobiliers, ce que nous regrettons, puisque seules les communes ‘‘riches’’[4] de Bruxelles, sous la barre des15%, sont concernées. Exit donc les projets d’envergure situés dans les quartiers centraux, ainsi que ceux situés sur le territoire de la Ville de Bruxelles du côté de Neder ou Haren, où l’on construit pourtant beaucoup. C’est le Fonds du logement qui s’était jeté le premier à l’eau, en 2016, en achetant plus de 300 logements en construction à la promotion privée. Pour ne plus avoir à chercher des terrains (une galère pour le Fonds aussi !) et pour gagner du temps, beaucoup de temps sur la réalisation (de six ans, on passe à deux). L’ex-Ministre du logement Céline Fremault avait transposé l’opération à la SLRB, pour le logement social. Fin décembre 2018, la SLRB achetait 82 logements à Jette, avec d’autres projets dans les cartons. Les nouveaux élus rempilent. Ils y voient une piste (un pis-aller ?) pour lutter contre l’enlisement du Plan régional du logement et de l’Alliance Habitat, dont 32 projets, soit 2128 logements sont en attente ou bloqués (30% de ce qu’il reste à produire) [5]. L’absence d’accord avec les autorités locales sur le sort des terrains est une cause de blocage. ‘‘Le clé sur porte’’ est tentant pour ses délais, il l’est peut-être moins pour son cout. Le premier complexe acheté par la SLRB à Jette est plus cher que le prix moyen d’une construction ‘‘propre’’[6], entre autres parce qu’il faut financer le terrain, contrairement à des projets sur foncier public.


LE LOGEMENT SOCIAL MERITE BIEN PLUS

Voilà les mesures des ministres pour stimuler la production de logements publics abordables. Il y a de bonnes intentions, mais elles ne vont pas assez loin. Elles ne paraissent pas suffisantes en tout cas, sur papier, pour faire progresser les 15% partout, ni pour aider les 15000ménages en attente d’un logement social (rappelons qu’ils sont 43000en réalité sur les listes), ni encore pour construire les 6400 logements (surtout sociaux) des plans régionaux de 2005 et 2013, dont beaucoup sont encore souffrance et que le nouveau Gouvernement projette pourtant de boucler en cinq ans. On espère que le logement social sera bien la priorité de la législature. On voudrait croire à la contractualisation Région/communes qui pourraient faire sauter certaines résistances locales et débloquer des projets en déshérence, mais on n’en perçoit pas les contours et jusque-là, aucun Gouvernement n’y est parvenu ou n’a voulu conclure. Pour nous, ces contrats doivent inclure la mobilisation effective de terrain pour le logement social, des quotas locaux, variables selon les disponibilités foncières ou les efforts déjà consentis, ainsi que des objectifs à atteindre marqués dans le temps...

Cette analyse est publiée à l’aide de subsides de la Région de Bruxelles-Capitale, Insertion par le logement et avec le soutien de la Fédération Wallonie-Bruxelles...

[1] Sauf à Molenbeek où un contrat logement a été négocié en 2013entre la Région et la commune et poursuivi, à l’initiative de cette dernière après 2014, alors même que le quota des 15% n’était plus à l’agenda du Gouvernement qui a suivi.

[2] Par exemple, la friche Josaphat dont le plan d’aménagement directeur prévoit la production de 45% de logements publics et de 55%de logements privés... Va-t-on revoir ce dosage ?

[3] L’arrêté de 2013 prévoit que le promoteur d’un projet immobilier de plus de 1000 m² puisse s’acquitter de la charge, outre en espèces, en s’engageant à réaliser 15% de logements encadrés ou conventionnés.

[4] L’accord pointe les communes où les indices socio-économiques sont plus élevés que la moyenne régionale.

[5] D’après le rapport d’activités de la SLRB pour l’année 2018

[6] Le cout global de l’opération jettoise est de 19 millions d’euros, soit une moyenne de 243000€/logement, alors que la production classique, sur foncier public, tourne autour des 200.000€. Voir notre dernier baromètre du logement (https://medium.com/r/?url=http%3A%2F%2Fwww.rbdh-bbrow.be%2Fspip.php%3Farticle1948)
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